La location de vacances au Maroc.

Location saisonnière, Une source de revenu passif à prendre en compte

Les revenus locatifs sont considérés comme une bonne source de revenu au Maroc. Le taux de rendement étant capable de dépasser les 4% sur un bien non acquis en ayant recours à la banque.
La location touristique entre particuliers a réussi aujourd'hui à prendre le dessus sur la location professionnelle. En effet, les gens se retournent de plus en plus vers cette option qui offre des avantages palpables comparée à un séjour passé dans un hôtel par exemple. Le motif principal qui a encouragé cette affluence grandissante de la location entre particuliers, surtout de nos jours, est bien sur le prix abordable proposé par ce type de location. Ajoutant à cela la convivialité, l'intimisme et la praticité dont un appartement dispose par rapport à une chambre d'hôtel, les gens ont plus de raison de s'y retourner. De plus, plusieurs autres types de biens sont proposés en plus des appartements: On peut citer les complexes résidentiels, les studios, les villas, etc. Par conséquence, un large éventail de choix s’offre aux gens, leur permettant ainsi de choisir en fonction de leur besoin et surtout leur budget.
Il faut noter que les prix de la location touristique varient largement en fonction de plusieurs paramètres. On peut en citer par exemple:
• La durée du séjour: Logiquement, plus elle est longue, plus le prix s'élève.
• La destination: Il y a des destinations plus sollicités que les autres, ce qui va naturellement se répercuter sur le prix (la loi de l'offre et la demande)
• La saison: Les prix se voient tripler durant les vacances du printemps et de l'été. Toujours selon la loi de l'offre et la demande.
Il y a aussi un paramètre qui n’est entré en jeu que récemment, durant ces dernières années mais qui a joué un rôle majeur dans l'augmentation des prix de location touristique. Il s'agit du mois de Ramadan qui constitue un manque à gagner pour les propriétaires. Afin de compenser ce manque les prix se sont vus augmentés durant les semaines précédant et/ou suivant le mois de Ramadan.
Généralement les prix les plus élevés sont retrouvées au nord du Maroc. À titre d'exemple; passer un séjour à la cité balnéaire Martil peut coûter entre 600 DH et 1500 DH, les prix étant plus élevés pour les biens cotés. Il convient de préciser que les tarifs subissent une envolée incroyable durant la saison estivale. Le même appartement qui est proposé pour une location annuelle à 1000 DH/mois voit son prix grimper exponentiellement pour être proposé à 1200 DH la nuitée durant l'été! Ce constat est de même au sein de Cabo Negro. La station balnéaire de Cabo Negro, considéré comme haut standing offre des prix pouvant aller jusqu'à 2700 DH la nuitée.
Quant au reste du Maroc, les prix diminuent relativement. À Mohammedia par exemple, le prix moyen de la nuitée est de 700 DH. À Oualidia les prix ne dépassent pas les 800 DH.
Les maisons de plages aux environs de Casablanca ont une popularité signifiante durant l'été. Ainsi, la résidence touristique de Sidi Rahal qui propose des prix aux alentours de 500 DH durant les saisons basses, passent à 1500 DH durant la saison estivale. Même constat vérifié à Dar Bouazza ou à Tamaris; La nuitée est fixé en moyenne à 1300 DH en été mais passe à 800 DH durant l'été.

Il faut casser sa tirelire pour effectuer ce type d’investissement

Comme on vient de le voir, la location touristique (surtout en période estivale) constitue une source de revenu solide pour les propriétaires et donc un terrain d'investissement lucratif à prendre en compte.
L'exemple ci-dessous illustre parfaitement ce dont on vient de parler.
Prenons un appartement situé à la résidence touristique de Sida Rahal et dont la valeur est estimée à 1.6 MDH. Si l'on ajoute à cela les charges liées aux honoraires du notaire (1%), aux droits d'enregistrement (4%) et de conservation foncière (1%) et en plus des frais de timbre et le certificat du propriétaire, la somme nécessaire pour acquérir ce bien s'élève à 1.6 MDH.
PS: Dans cet exemple on considère que le bien est acquis sans avoir recours à un prêt bancaire. On reviendra après sur le même investissement mais cette fois avec le prêt bancaire.
Une fois le bien acquis, il est nécessaire de faire des dépenses supplémentaires afin d'aménager le logement. Les travaux concernent souvent les sanitaires, l'électricité, voir même la peinture. Ces charges sont évaluées à 50 000 DH en moyenne. Juste après, viendrait l'ameublement qui ne nécessite pas moins de 100 000 DH, sachant qu'il est indispensable d'effectuer des renouvellements tous les 3 ans.
D'autres charges locatives s'imposent aussi. On parle alors de:
• L’assurance multirisque habitation qui coûte dans les environs de 1600 DH.
• Les factures d'eau et d'électricité dont le montant varient selon la période de location; 500 DH/mois pendant l'été et 50 DH durant le reste de l'année. Au total, 1 000 DH sera mise à coté pour ces factures.
• Frais de syndic pour 6 000 DH annuels (500dh/mois)
• Taxes locales (habitation et services communaux) 2500 DH
Il faut aussi prévoir des frais d'entretien de l'appartement qui va inévitablement se dégrader au fil des années. Des remaniements s'imposent et nécessitent un budget pouvant atteindre 25 000 DH tous les 5 ans (soit 5000 DA annuellement). Enfin, le renouvellement des meubles nécessite une dépense annuelle moyenne de 10 000 DH.
En tout, les charges locatives peuvent facilement atteindre les 27 000 DH annuellement.

Avoir recours à la banque n’est pas forcément une bonne idée

Maintenant qu'on a brièvement abordé les charges nécessaires pour préparer le bien à être loué, on va s'attaquer aux revenus. Pour cela, on supposera que le bien sera loué pendant 3 mois durant l'année; 1 mois durant la saison basse (contre 500 DH la nuitée), et 2 mois durant l'été (contre 1200DH le jour). Ceci générera des revenus locatifs annuels de 87 000 DH. Un revenu qui se verra majoré de 10% tous les 3 ans en fonction de la conjoncture. En 15 ans d'exploitation locative, le revenu global s'élèvera à 1.6 MHD contre des charges d'un peu plus de 400 000 DH. Le revenu net sera donc de 1.18 MHD. Si l'on rapporte ce revenu net au montant initial investi on trouvera un taux de rendement qui dépasse un peu les 4%. Un rendement bien meilleur que ce que peut générer un compte à terme ou un contrat d'épargne mais qui ne bénéficie tout de même pas de la même automatisation (La nécessité d'une implication personnelle en termes de location et gestion du bien). D'autant plus que le bien prend de la valeur au fil des années et donc permet au propriétaire de gagner une jolie plus-value s'il décide de le vendre.
Il faut par contre rappeler que « peu » sont les gens capables de faire un tel investissement sans avoir recours aux prêts bancaires. Et dans ce cas, les chiffres changent complètement. Prenons le même exemple de tout à l'heure mais cette fois on suppose que l'investisseur apporte seulement 25% à l’investissement, soit 400 000 DH. Il est donc obligé de faire un crédit de 1.2 MDH, ce qui donnera lieu à une mensualité de 10 850 DH avec un taux d'intérêt fixe de 7.095% TTC. Le montant total des intérêts atteindraient donc un total de 750 000 DH sur une période de 15 ans, prenant ainsi une grosse des revenus locatifs nets (1.18 MDH). Et pas que ça, il faut y ajouter les frais liés à :
• L’assurance-crédit (61 500 DH)
• Les frais de dossier (4 400 DH)
• Les frais d'hypothèque (12 000 DH).

Jusqu'à 20% de la valeur locative pour bénéficier des services d'un intermédiaire:

Il est en effet intéressant de passer par une agence immobilière pour louer son bien, étant donné que celle-ci va considérablement diminuer l'implication du propriétaire dans la gestion de la location qui comprend entre autres la visite des locateurs potentiels, la prise des appels, etc. L'agent immobilier se charge aussi de faire l'inventaire lors de la remise des clés. Il établit également un état des lieux. Il faut noter que ce dernier est d'une importance capitale car en cas de dégradations survenues lors de la période de séjour, elles seront imputables au locateur. Mais en contrepartie des services offerts par l'agence immobilière, le propriétaire doit payer à peu un mois du loyer à l'agence. Ceci représente généralement 10% à 20% de la valeur locative.